와오 백화점 적자 심각, 항저우 정부 종합체 개발 제한 예정

　　항주시발전개혁위원회는 다음과 같이 지적했다. 항주는 상업종합체배치를 최적화하고 상업점포계획과 도시계획조정을 수단으로 상업종합체배치의 문제에 비추어 차별화조정을 진행하게 된다.

구체적으로 항저우는 성북 (운하신도시) 과 성동신도시의 신규 대형 상업복합체 개발을 금지하고 국부 과포화구역을 엄격히 통제할 예정이다.

켈리정보그룹 연구센터의 보고에 따르면 2005년부터 2010년까지 전국 18개 중점도시의 도시종합체면적은 5355만평방메터 증가되여 전 5년에 비해 도시종합체의 증가량이 6.4배 증가되였다.2015년까지 곧 시장에 진입할 종합체량은 16437만평방메터에 달할것으로 예상된다.

항저우는 의심할 여지 없이 중국 도시 종합체 광풍의 축소판이다. 2008년에 항저우시는 전국에서 가장 먼저 100개의 다기능 도시 종합체 건설 계획을 제출하여 현지의 도시 종합체 건설 열풍을 폭발시켰다.

　　분출했어도시 종합체

항저우의 입장에서 볼 때, 일정 기간 동안 도시 종합체의 과잉 상태는 이미 피할 수 없다.

2011년 항저우시가 발표한"항저우시"12.5"중대건설프로젝트 계획표"에 따르면 당시 건설 중이던 것은 후빈 남산로 도시종합체, 항저우 혁신창업 신천지, 열병합발전소 토지구역 도시종합체, 가리중심종합체 등을 포함한 14개 도시종합체였다.

이밖에 항주시"12.5"중대건설항목에는 서계천국 2기를 포함한 6개 편관광레저류의 상업종합체도 포함된다.고덕치디광장, 케이드래퍼스광장을 포함한 7개 상무상업류종합체도 포함된다.프로젝트 계획에 따르면, 상술한 종합체의 다수는 앞으로 1~2년 내에 건설될 것이다.

현재 항저우의 각 방향에서"도시","광장"과"중심"등을 이름으로 하는 종합체 프로젝트가 속출하고 있다.항저우성의 서북쪽에 위치한 선화판은 일부 업계 인사들로부터"항저우의 쉬자후이"라고 놀림을 받았다.

2013년 5월 10일, 이 구역판내의 총건축면적이 21만평방메터인 서계인상성이 개업하였다.같은 해 6월 서계인상성에서 멀지 않은 서전성에 문을 열었다.같은 해 8월 30일, 총건축면적이 약 40만평방메터인 신화은태성이 개업했다.특히 이 세 상업복합체의 직선거리는 5km를 넘지 않아 운전시간이 15분이 걸리지 않는다.

상술한 세 도시의 종합체는 아직 시작에 불과하다.2010년, 항주 공수구는"10대 종합체"계획을 발표했는데 그중 5개가 은태성이 소재한 신화판에 자리잡고있다.앞에서 서술한 이미 개업한 은태성외에 80만평방메터의 열병합발전소종합체, 100만평방메터의 람공작종합체, 대하조선소관광종합체 및 북부소프트웨어원종합체가 있다.

블루피콕 콤플렉스의 경우 주택용지 6종과 상업금융용지 3종으로 구성된 이 사업은 총 분양면적 약 21만㎡, 총 건축면적 약 72만㎡ 규모다.계획에 따르면, 이 프로젝트는 쇼핑 레저, 비즈니스 사무, 문화 오락이 일체화된 대형 종합체로 만들어질 것이며, 그 지상 지하 개발의 총량은 100만 평방미터에 달하며, 항저우 성서 지역의 가장 큰 종합체가 될 것이다.

"항저우 상업 종합체의 발전 속도가 좀 앞섰다. 대부분의 종합체는 미래에 매우 참혹한 경쟁에 직면해 있다."저장보 미디어 부동산 연구원 원장 딩젠강은 시대주보 기자에게 오랜 기간 동안 상업 부대 지지가 부족한 항저우 성서와 성북은 앞으로 2년 동안 상업 종합체의 폭발을 맞이할 것이라고 말했다.

2014년부터 항주는 한 상업종합체의 개업붐을 맞이하게 된다.올해 12월, 항주의 첫 만달광장이 정식으로 개업하게 되는데 이 총건축면적은 36만평방메터의 종합체로서 항주의 성북판에 위치해있다.

특히 완다 광장 주변 지역에는 향후 3~5년 동안 10~15개의 쇼핑몰이 형성되고 133만 평방미터가 새로 생겨 기존 상업 규모의 3배가 된다.

완다광장을 제외하고 현재 중대은태성은 이 분야에서 이미 호시탐탐 노리고 있다.중대은태성은 중대부동산과 은태가 공동으로 건설하였으며 총건축면적은 약 33만평방메터이고 총투자액은 40억원으로 2015년에 교부될 예정이다.이는 2013년에 개업한 도시 서은태성에 이어 은태가 항주에 배치한 또 하나의 신도시종합체이다.

현재 은태가 항저우에 건설 중인 종합체 프로젝트는 2개 (중대 은태성, 하사의 중사 영태상가) 이다.이밖에 곧 건설될 서계은태성도 있다.올해 2월 25일, 항주 서호구와 은태그룹은 전략적협력기본협의를 체결하고 서계분야에 서계은태성상업종합체프로젝트를 구축하기로 결정했다.

중대은태성에서 멀지 않은 총건축면적 180만평방메터의 항주 신천지종합체이다.이것은 현재 계획에서 항저우에서 규모가 가장 큰 도시 종합체이다.계획에 따르면 이 프로젝트에는 대형쇼핑센터, 창의사무핵심구역, 고성급호텔, SOHO/LOFT 주상복합구역과 레저오락 등 기능구역이 포함되는데 프로젝트의 총투자액은 약 100억원이다.

성북판에만 도시종합체가 분출되는 현상이 존재하는것이 아니라 항주의 교외신도시에서는 앞으로 2년간 모두 대량의 도시종합체가 개업하게 된다.항저우의 린핑 신도시를 예로 들면, 현재 이 지역에는 이미 4대 도시 종합체가 건설되고 있다.

항저우의 첸장 신도시 CBD 핵심 지역에서도 여러 도시 복합체 프로젝트가 등장할 것이다.올해 완공 예정인 항저우 라이푸스광장은 총 건축면적 39만5천㎡로 2010년에 이미 문을 연 항저우 비엔티안에 인접해 있다.계획에 따르면 항주 래복사광장은 거주, 사무, 상무, 쇼핑, 오락, 문화 등 기능을 결합했으며 또 12개 홀을 가진 영화관을 포함하게 된다.

래복사광장외에 전강신도시에는 또 여러개의 도시종합체프로젝트가 나타나게 된다.래플스 광장과 1가를 사이에 둔 고덕치지 광장은 올해 말 완공될 예정이다.이 프로젝트의 총건축면적은 약 41만평방메터로서 오피스텔, 7성급 주미라호텔, 호텔서비스아파트와 상업물업을 포함한다.

정상적인 공사 진전에 따라 예상할 수 있는 시간 동안 항저우빌딩 도시광장, 녹지중앙광장, 수정성 쇼핑센터, 건공 구미금융성 (EFC), 신천지 · 동방무도회, 용호천가 등 대량의 상업프로젝트가 건설 또는 계획 중이다.이밖에 항주지하철 1호선연선에서 현재 정부가 계획하거나 개발중에 있는 상개상업종합체도 8개나 된다.도시 종합체는 지역 도시 진급의 지름길로 여겨진다.

2008년에 가동된 이래 다년간 항주의 투입은 줄곧 증가추세를 보이고있으며 종합체의 총투자는 3000억원을 초과할것으로 예상된다.

현재 항저우는 수면 위로 떠오른 종합체 프로젝트가 많을 뿐만 아니라 잠재적 공급량도 매우 방대하다.2013년 1월부터 10월까지 항주의 주요도시구역에서는 도합 92건의 토지가 거래되였고 49건은 상업류용지로서 절반을 초과하였다.

업계인사는 앞으로 2~3년내에 항주는 체량이 10만평방메터를 넘는 상업종합체가 근 30개 새로 증가되는데 그중 주도시구역의 상업종합체의 증가량은 현존량의 2.64배가 될것이라고 추산한적이 있다.

　　상업용 부동산거품이 심하다

주택시장의 엄격한 조절통제의 배경하에서 지방의 지지, 부가가치가 높고 우대가 많아 지방이 도시종합체에 대해 중시하는 동시에 더욱 많은 개발상들도 이에 대해 깊은 흥미를 가지게 되였다.

현재 20위 안에 드는 개발업자들은 모두 이미 상업부동산에 진입했는데, 완커, 폴리, 투자유치, 진디 등 대형 부동산 기업들도 잇달아 전문적인 상업부동산 개발 운영 회사를 분립하여 상업부동산을 선점하고 있다.

구체적으로 항저우 시장에서 중국은 물론 세계 최고의 상업 개발상들이 한눈에 들어온다.크루이연구센터의 감측에 따르면 2013년, 만달, 화윤치지, 록지, 복지를 포함한 여러 대형부동산기업은 모두 항주에서 순상업용지를 집중적으로 구매했다.이들 기업은 모두 국내 최고의 상업용 부동산 운영 경험을 갖추고 있어 앞으로 정면 경쟁에 직면할 것으로 보인다.

일부 기타 분야의 대형기업들도 도시종합체라는"홍해"에 몰려들었다. 례를 들면 와하하그룹 리사장 종경후는 2010년에"와하하는 3~5년내에 전국의 여러 2, 3선도시에 대형상업종합체를 건립해야 한다.»

그러나 항주시의 수십개 쇼핑센터가 집중적으로 용솟음쳐나옴에 따라 개발상들은 자신이 이미 난감한 국면에 들어섰음을 발견하였다. 즉 너무 많은 물업이 소량의 량질상인을 쟁탈하는 시가전에 싸여들었다.

항저우의 한 업계 관계자는 시대주보 기자에게"상업복합체의 운영은 인파와 소비를 지탱으로 한다.현재 주택시장의 성장속도가 둔화되고 일부 신구의 상업복합체 경영상의 불확실성이 커지고 있어 경쟁이 더 심해지면 자금이 부족한 사업이'썩은 꼬리'로 변할 가능성이 높다"고 말했다.

2012년 6월, 와하하그룹은 상업부동산에 진출한다고 대대적으로 선포했다.현재 2년이 지난 지금, 와하하 산하의 상업용 부동산 와오 백화점은 적자가 심각한 곤경에 직면해 있다.

세방위리스부동산자문서비스회사의 연구에 따르면 2016년까지 항주의 상업프로젝트는 90개에 달하고 총건축면적은 780만평방메터를 초과하게 된다.그 중 대부분의 프로젝트의 개발 모델은 백화점, 호텔, 오피스텔, 호텔식 아파트와 주택 등 고정된 조합 모델을 채택하여 쇼핑센터의 동질화가 심각하다.

천량도시종합체를 어떻게 소화하는가 하는것은 모든 개발상들이 부득불 직면하지 않을수 없는 난제로 될것이다.올해 6월 선궈쥔 인타이투자유한공사 회장은 언론과의 인터뷰에서 상업용 부동산에 거품이 생겼다며"현재 상업용 부동산의 위험은 주택용 부동산보다 더 클 수밖에 없다"고 말했다."