万科不動産の「接収」鼓浪嶼の蛇口不動産都市のサービス配置が加速した。

1981年に第一不動産会社が誕生して以来、長い間、中国の不動産企業は「アフターサービス」というイメージで不動産企業の後をつけています。

今、約40年の発展を経て、だんだん強大になってきた先導物企業の野心は、もはやコミュニティ管理者ではなく、単一のコミュニティ管理から「都市サービス業者」に変わった。

万科の不動産は横琴、鼓浪嶼を接収し、保利不動産は西塘を接収します。以前の不動産サービスと違って、「不動産都市」の概念は不動産サービスの境界を広げ、都市全体を大きな不動産コミュニティと見なし、運営と管理を行っています。

頭のプロパティは、都市サービスのレイアウトを加速すると同時に、不動産収益の頑固な病気も依然として存在します。しかし、業界は都市サービスの未来に自信を持っており、都市サービスモデルは引き続き成熟し、規模拡大後には明確な収益見通しがある。

大不動産の遠景

「トロイカ3人乗り」の一つとして、万科不動産は都市空間サービスの上でさらに進んでいます。

近日、万科不動産と厦門思明市政庭園管理有限公司、廈門市思環保潔サービス有限公司は共に廈門市思明都市資源経営管理有限会社を設立し、鼓浪嶼のために全体運営サービスを提供します。

業務範囲は鼓浪嶼の公有不動産運営管理、歴史建築保護、文化向上を含む。また市政、庭園、市容、環衛などの方面にサービスを提供する。

これはまた、万科の「不動産都市」の新しい空間管理版図がさらに拡大することを意味します。

いわゆる「不動産都市」とは、市場メカニズムを活用して、「専門サービス＋知恵プラットフォーム＋行政力」を融合する方式を通じて、都市の公共空間、公共資源、公共プロジェクトに対して全流れの「管理＋サービス＋運営」を実行し、市政養護、不動産管理、市民生活サービスなどの多元化、多分野業務を含む。

2017年には、万科不動産は都市サービス計画を開始し、「不動産都市」管理モデルを提出しました。

新しい業務の最初のプロジェクトは珠海の横琴新区で、万科の不動産は横琴新区の区域内の公共空間の管理と運営に責任を負います。同時に、このプロジェクトの実践に基づいて、万科は新型の空間管理モードを出して、つまり都市空間の統合サービスです。

その後、このモデルは雄安新区、成都高新区、広州白雲設計の都など多くの場所に展開され、今は再度厦門鼓浪嶼に拡張されました。

万科不動産総裁の朱保全氏によると、都市不動産分野において連続的に重要なプロジェクトが着地したことは、会社の空間サービス「トロイカ」モデルが完成したこと、すなわちCSコミュニティ空間、BSビジネススペース、US都市空間を意味する。

不動産サービスが都市管理に向かい始めたのも、近年の傾向です。

万科の不動産が手をつないで鼓浪嶼を広げた後に、龍湖知恵サービスは岳陽城陵磯臨港経営管理有限公司と契約を締結すると発表しました。

竜湖智慧サービスは、都市陵磯新港区の敷地面積が100平方キロメートルの区域を計画し、運営管理サービスを行い、都市陵磯新港区を起点として、「港産城」にフォーカスして積極的に都市サービスの革新モードを模索すると表明しました。

もう一つの大手不動産企業はもっと早く都市に進出し始めました。

2016年、保利不動産は相次いで嘉善県の下にある天凝鎮、大雲鎮、陶庄鎮、西塘観光地区及び上海市羅店鎮などの立地にあります。万科が手を携えている都市管理より、保利不動産の方が都市公共サービス管理に参加しています。

公共サービスの新しいモデルを模索するとともに、保利不動産もその業務の立地地である市区政府と連携して、2回の「中国社会治理と共同創新鎮長フォーラム」を連続して開催し、2018年のフォーラムで、保利不動産は正式に「鎮興中国」の公共サービスブランドを提出しました。

ユニークで、碧桂園サービスも2015年に陝西省韓城市政府と戦略提携関係を結び、韓城碧桂園都市サービス有限公司を共同出資して設立し、都市サービスの新モデルをスタートさせました。2018年に「都市共生計画」を正式に打ち出しました。

頭部の物資企業は都市サービスの配置を加速しており、万科不動産総裁の朱保全氏は、昨年末までに全国の10以上の都市と都市サービス事業を協議しており、今後も30の都市に上昇するという。

収益モデルの探索

不動産はサービスの境界を開拓する同時に、新しいプロジェクトの収益力はずっと関心の重点です。

財務報告を公表する上場企業を例にとって、保利不動産の2019年の財政報告によると、管理面積は2.87億平方メートルで、公共及びその他の不動産からの面積は1.4億平方メートルに達し、48.9%に達し、前年比105%増加し、さらに住宅コミュニティの48.4%を超えた管理面積がある。

もちろん、この一定の程度は公営プロジェクトが都市に立脚しており、プロジェクト自体の敷地面積が大きいということにも起因しています。しかし、数から見ると、保利不動産は2019年に計1010個の管理項目の中で、公営不動産プロジェクトは266個で、26.33%を占めています。

これに対して住宅事業は主要な収入源である。2019年には、不動産・住宅コミュニティ業務が総収入の74.5%を占め、住宅以外の不動産の中で、公共およびその他の不動産収入は4.8億に達し、同115%増の12.5%にとどまった。

持続的に上昇している公営不動産に比べて、収入能力はまだ追いついていません。

保利不動産2019年に発表された財政報告では、売上高と純利益は同40%以上増加したが、会社全体の正味金利は8.4%のみで、同0.5%増の毛利率は約20.3%で、同0.2%増となった。

中信建投証券研報によると、公共部門の不動産の中で単価と毛利率が低い都市公共サービスの不動産は速すぎるかもしれません。

実際には、新しいビジネスの外に拡大していると同時に、不動産企業は一定の収益圧力に直面しています。

瑞物管のデータによると、2016年の万科不動産の営業コストは約33億元で、2019年には103億元に達し、212%伸びた。同時に、2019年万科不動産の営業利益率は17.96%で、2018年同期より0.04%下落しました。

営業利益率の下落は人件費の上昇など総合的な要因の影響を受けているが、万科が2018年から展開している「都市空間統合サービス」は、管理能力をさらに試練し、経営にも一定の圧力をかけていると指摘した。

万科都市サービスの第一項目として、これまで珠海大横琴城資総経理の宋瀾涛氏は、万科不動産は横琴公共空間管理業務に対して微利安定の状態を維持しています。利益は基本的に3%から4%の間に維持されています。

ある業界関係者は、都市サービスは発展初期に投入コストが大きく、一定の収益問題があると指摘していますが、都市サービスは将来の価値上昇の余地と拡張の余地を見込んでいます。運営モデルが比較的成熟した後、都市サービスがもたらす資源は業務の深さと広さを広げ、対応する営収も増加します。

同時に、公営建築分野の不動産の有料方式は住宅、商業とは違って、公営建築分野の不動産の面積が大きいので、単位面積の収入と短期収入では測定できません。

しかし、光大証券によると、都市サービスは不動産企業の既存の業務範囲を打ち破り、コミュニティからより広い都市公共空間に向かう可能性があるという。業務パターンが次第に普及するにつれて、頭部の不動産企業は都市の総合管理運営プラットフォームの機能を担うことが期待され、都市の「大執事」になる。これは不動産企業の市場地位、資源の統一管理能力、業務規模に対して明らかに向上させます。