万達核心の不動産はエレクトビジネスの衝撃を受けています。

今年9月にアリババがアメリカのニューヨーク証券取引所に上陸したことにより、馬雲は内陸の富豪の1位に輝いた。

しかし、彼の奥地のトップの座は他の人に譲ることを恐れています。

9月16日、王健林傘下の大連万達商業不動産株式有限公司（以下「万達商業不動産」という）は、香港交易所での上場計画を披露しました。

メディアの報道によると、万達商業不動産は今回の募金規模は50億から60億ドルまでで、会社の総見積もりは500億ドル前後です。

現在の王健林家族の持ち株は64.41%で計算しますと、王健林家族が持っている株式の時価総額は200億ドルを超えます。

これは声色に富んだ中国大陸初の富豪争奪戦のようです。

しかし、王健林の上場の目的は富を目指しているわけではないようです。

万達グループの王健林会長は今年一回の企業内の演説で、今年の目標は2つの主要企業の上場を押し上げることで、その主な目的は外部に万達の透明性を見せることです。

今回の募集書によると、万達商業不動産の負債率は上昇しており、収益力は平凡である。

また、万達のマーケティングモデルもインターネットの電気商の繁栄とビル市場の冷厳な衝撃を受けています。

万達商業不動産の収益は万科に相当します。

負債率が上がる一方だ。

万達商業不動産は香港交易所が発表した800ページのIPO募集書の中で、公開でどれぐらいの株式を売却し、資金を募集しているかについては、現在は「編纂」中で、まだ分かりません。

しかし、この本は投資家のために魅力的な青写真を描きたいようです。

株募集書はまず、2014年6月30日までに、万達商業不動産は内陸部29省の112都市の中に178つの不動産プロジェクトがあり、不動産建築面積は9350万平方メートルに達し、その中にはすでに完成した投資不動産1470万平方メートル、ホテル210万平方メートル及び7670万平方メートルの土地備蓄が含まれています。

この178の不動産プロジェクトの中で、三つの種類のプロジェクトに分けられています。一つは長期的な経営と賃貸用の投資型不動産です。一つは開発販売類の不動産です。住宅、商業マンションなど各種の販売不動産も含まれています。もう一つはホテル業です。

このうち、2014年6月30日までに完成した投資型不動産の総建築面積は1020万平方メートルのショッピングセンター、商業及び住宅販売不動産は2011年の売上高は902億元、2012年の売上高は1012億元、2013年の売上高は1264億元、2014年上半期の売上高は567億元で、2014年6月30日までに完成したホテルは48軒あります。

王健林さんと馬雲さんは一体誰が中国大陸で一番の富豪ですか？

今回の上場計画によれば、万達グループは傘下の商業用不動産だけを包装して発売しており、万達グループ傘下の映画や文化観光プロジェクトなどはその中にはない。

メディアの報道によると、商業用不動産は万達集団の収益力の強い業務です。

2013年、万達集団の総収入は1866.4億元で、その中の商業不動産の総収入は1456.2億元で、上場会社の文化グループ、院線及びKTVの収入に組み入れられていないのは合計で300億元に足りないです。

しかし、その地の産業全体の利益から言えば、万達商業不動産の収益水準は際立っていません。

株式募集書によると、上半期の万達商業不動産の収益は232.5億元で、純利益は49.2億元で、利潤率は20%近くで、業界の中でトップレベルにあります。

昨年上半期の万達商業用不動産の純利益は100.9億元で、今年上半期の万達商業用不動産の純利益は同50%下落した。

先導住宅企業万科（000022.SZ）が発表した2014年半の年報によると、2014年上半期の株主帰属の純利益は人民元48.1億元で、前年同期の45.6億元から5.6%伸びた。

香港で上場した内地不動産企業の竜湖不動産は、2014年上半期に記録した株主が満期の利益（すなわち株主の純利益）を40.1億元とし、前年同期比4.2%増加したと発表した。

株式募集書によると、2014年6月30日現在、万達商業用不動産の未払金は1449億元に達したほか、1723億元の銀行ローンなどの負債がある。

その負債率は上昇し続け、万達商業不動産負債率は2011年は47.4%で、2012年は45.9%で、2013年は49.4%で、2014年は51.6%であった。

記者の注意によると、ここ数年万達商業不動産の流動負債も急激に急増しており、2014年6月30日現在、流動負債はまだ2193億元であり、2014年7月31日現在、その流動負債は2328億元であり、一ヶ月の流動負債は135億元増加し、上半期の万達商業不動産のすべての利益を上回っており、その流動負債率は90%以上を維持している。

あるアナリストは、このような高い負債は万達の商業不動産の資金繰りに圧力をかけると疑っています。

万達の資金チェーンに圧力があるかどうかについて、記者は万達集団を取材しようとしましたが、原稿を出す前に万達集団からの回答は得られませんでした。

万達商業不動産の株式募集書によると、万達広場は万達商業不動産の核心投資不動産であり、万達広場の中で小売市場向けのショッピングセンターは一番主要な不動産タイプである。

今回の資金調達の用途については、その90%の資金調達が、広元万達広場、ハルビン哈南万達広場、烏海万達広場、阜陽万達広場など10の不動産開発プロジェクトの融資に使われます。残りの10%は会社の運営資金やその他の一般会社の用途に使われます。

上海の不動産研究院の厳躍進研究員は、このような保有型の投資不動産について、資産価値の下落の可能性は主に運営リスクから来ており、現在は伝統的なショッピングセンターの運営に大きな衝撃を与えているのが電子商取引の台頭だと述べました。

有名な不動産研究機関の戴徳梁行は万達に対する評価報告書の中で、ネットショッピングの消費額は毎年驚異的なスピードで伸びています。その取引規模は2010年の4600億元から2013年の1.85兆元まで伸びて、伝統的な小売業はエレクトビジネスの発展によって衝撃を受けています。

記者は

万達広場、武漢万達広場などのプロジェクトの訪問によると、院線、飲食だけが比較的に熱いです。服や靴、帽子などのショッピングエリアは基本的に人が少ないです。特に平日の出勤時間は多くの店舗が門前払いしています。

このような状況に対して、万達も変化を図っています。

2014年半の仕事会議で、王健林氏は電気事業者に対して非常に期待しており、2013年にはすべての管理者にインターネットの思考、電気商取引の思考を持つように要求し、思い切って万達電商を発展させ、すべてのオンライン資源を電気商取引会社に提供すると述べた。

2020年までに、万達は不動産、文化旅行、金融、小売、電気商の五大業務のプレートを形成します。

王健林はまた、一日も早く万達の電気商を市場に押し上げるために、万達の電気商の物理イメージを見せて、収益モデルを見つけたいと提案しています。

今年8月に、万達はすでに百度、騰訊と戦略提携を行いました。三方は万達電商を出資して作りました。万達電商は最初の投資人民元50億元を計画しています。万達は70%の株を持っています。百度、騰訊はそれぞれ15%の株を持っています。

王健林は未来の総投資額が200億元を超えると明らかにしました。

賃貸販売モードで不動産市場が下落した。

主要経営の所有型不動産として、大量の資金を一度に投入する必要がある一方、エレクトショックなどによる各種のリスクに直面しています。このリスクをどうやって解消しますか？

これに対して、万達商業不動産は株式募集書の中で、その収入は主に不動産の販売から来て、2011年以来、毎年70%以上の収入が販売開発型不動産から来ています。

記者の訪問によると、万達都市総合体プロジェクトでは、保有型投資不動産のほか、住宅、商業販売不動産も配置されています。武漢万達広場の近くに万達が開発した住宅、商業用不動産などがあります。

厳躍進氏によると、これは典型的な住宅販売の発展モデルであり、万達の保有型投資不動産の投資が大きく、家賃の回収期間が長いため、多くの資金を占める必要があります。住宅、商業販売不動産の換金が速くなり、住宅販売、商業不動産の保有型投資不動産の開発が保証されます。

国家統計局が発表したデータによると、今年1月から8月にかけて、商品室の販売面積は64987万平方メートルで、同8.3%下落した。そのうち、住宅販売面積は10.0%下落し、オフィスビルの販売面積は8.9%減少した。