「手ぶらで白狼を仕掛ける」：複数の企業が工業用地の占領を得意とする

宅地で遭遇するりゅうどうビート同時に、工業用地はひっそりと資金追跡の対象となっている。に従ってチェーン不動産市場研究部の不完全な統計データによると、7月26日現在、全国で工業用地7521カ所、合計3億5100万㎡が発売され、全国供給の土地面積の52.1%を占めている。それと同時に、家宅捜索網監視範囲内の20都市のうち、7月25日-8月14日の間に、合計1664万㎡-3週間連続で工業用地の占有率が土地供給総量の50%を超えた。

これらのデータを総合すると、現在、工業用地の供給量は少なくとも3億7000万㎡に達し、住宅用地の供給総量を超えただけでなく、全国の土地供給総量の半分以上を占めていると推算できる！8月15日、ある業界関係者は筆者の取材に対し、投機とファイナンス需要は企業が工業用地を大きく占領する2つの要因である。

　　工業用地を占領する企業は「手ぶらで白狼を仕掛ける」ことが得意だ

「工業用地は単価が低く、多くの企業がスプーンを分ける能力がある」と8月15日、ある市場関係者が筆者に語った。

「例えば、浙江省建徳地区のある中小企業は、一挙に3万平方メートル以上、約50ムーの工業用地を手に入れた」と述べたが、企業がこの土地に建てた工場の敷地は敷地全体の半分にも満たないという。実際、企業が工業用地を占領する最初の意図は、決して生産用だけではない。

「企業は土地を持つ前に、そのプロジェクトについて銀行と融資計画を話し合っていた。つまり、企業は銀行の融資支援を受けてから土地を手放すことが多い」と市場関係者は言う。一般的には、企業は土地取得金を調達するだけで、政府が土地証明書を承認すれば、土地証明書を持って銀行に融資を受けることができる。さらに、「私が知っている限りでは、多くの企業が支払っている土地代金は、一時的に貸し出されることが多い。銀行から融資を受けたら、借入金を取り替える」と正直に述べた。

現在の不動産市場の形がますます厳しくなっていることを考慮して、銀行はすでに「光地」を受け入れなくなった。つまり、企業は地塊を手に入れた後、その上に工場を建てなければならず、それから「建設中の工事」の名義で、銀行に融資を受けることができる。「工場が完成し、不動産証明書を取得すると、不動産プロジェクト全体の評価値が高くなり、融資が多くなる」と市場関係者は筆者に語った。

上述の浙江建徳の例によると、この土地は約300元/㎡に換算され、総価格は約1000万である。その後、企業は上で工場の建設を開始し、現在は不動産証明書を取得していないが、すでに1400万ドルの評価価格を評価している。つまり、同社は所有している、合計評価価格2400万の当該工業用地使用権+工場を担保に、2000万の銀行ローンを獲得した。「不動産証明書が手に入ると、この評価価格はさらに上昇するだろう。その時、銀行がこの企業に貸し出すことを承知しても、水かさが上がるだろう」と述べ、「もちろん、最終的に融資額がいくらになるかは、銀行の手にかかっていることになる。しかし、この額は、企業の原始的な投入を上回ることが多い」と指摘した。

「経済環境に大きな変化が起こらない限り、この住宅ローンは続くだろう」と述べた市場関係者は、企業は土地の切り上げによる収益も享受できると述べた。

もちろん、この過程にも一定のリスクがある。「多くの中小企業の利益率は高くなく、金利コストをカバーできない場合もある」とし、上記の人はさらに、「最終的に手にした土地が銀行の競売に遭うこともある」と述べた。{page _ break}

　　工業用地企業の利益をどのくらい知っていますか。

買収案を発表したばかりの富アンナ氏は、江蘇省常熟虞山工業園区にある4棟の不動産を買収する予定だ。

公開資料によると、上述の不動産の用途は工業用地に属し、総建築面積は2.77万㎡で、評価価格は4040.06万元に達し、1460元/㎡に相当する。

しかし、関係機関が発行した住宅評価報告書では、上記の不動産プロジェクトの評価増値率には言及していない。しかし、中国土地市場網に上陸し、2010年以前に常熟虞山地区で成約された工業用地の価格を調べると、1平方メートル当たりの単価は300元前後だった。工場建物の建設コストを考慮すると、プロジェクト全体のコストは1000元/㎡を超えないはずです。

投資家の注目に値するのは、フアナが上記の不動産プロジェクトを買収したのは、工場の拡張を考慮したためだ。すなわち、上記区画には一部の空き地が存在する可能性がある。これで大まかに見積もると、フアナが買収したばかりの不動産プロジェクトの付加価値率は約50%から200%の間だ！

工業用地を利用した銀行融資や切り上げ収益の獲得を除いて、企業がその使用権属性を変更することで獲得できる「暴利」は、工業用地の占領を駆動するもう一つの大きな動因である。

最も典型的な例は美欣達から来た。この非経常損益を差し引いた後、2008-2010年の3年間、上場企業の株主に帰属する純利益が-7120.71万元、-3227.99万元、318.49万元を実現した会社は、持続可能な利益能力を備えていないと言える。しかし、この主な経営能力の弱い会社は、不動産運営の面で「慧眼を持っている」--

2007年、美欣達は増資方式で湖北荊州市奥達紡績有限公司を買収した。しかし、主力事業の利益貢献よりも、工業用地使用権の譲渡によるオダ紡績の収益の方が明らかに大きい：

公開資料によると、美欣達の子会社荊州市奥達紡績傘下の土地の帳簿価額は6114万元にすぎず、地上付属物の帳簿価額は3529万元で、プロジェクト全体の帳簿価額は9643万元を超えない。しかし、この工業用地に属する性質の土地は荊州収蔵センターに収蔵された後、一挙に3億元以上の補償金を獲得し、その帳簿原価の3倍以上を超えた！

実際、上述の工業用地が収蔵された後にもたらされた土地補償収益のため、ミヒンダはその半年報業績が大幅に増加したと予測し、それによって上昇相場を脱出させた！

「このような『神話』が前にある」と述べた市場関係者は、多くの企業が資金を土地に投入しようとしていることを筆者に示した。特に中小企業では、宅地の高値に比べて工業用地の低い敷居が豊かな利益想像空間を与えている。